Guia comunitat de propietari/es

Què vol dir «propietat horitzontal»? Com es regula la convivència en un edifici amb diversos habitatges?
En aquest vídeo, Fernando Pindado introdueix els fonaments legals i pràctics del règim de propietat horitzontal, que regula la major part d’habitatges a Catalunya. Coneixerem la doble titularitat (privativa i comuna), què és el títol constitutiu i com es reparteixen les despeses entre els veïns. Ideal per entendre les bases d’aquesta fórmula jurídica tan estesa.

En aquesta segona càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado explica en detall què són els elements privatius dins d’una comunitat: habitatges, locals comercials, places d’aparcament i altres espais d’ús exclusiu. Es descriuen les seves característiques —com l’aprofitament independent o la connexió a l’exterior— i també casos especials, com els anomenats elements privatius de benefici comú, que poden generar ingressos per a la comunitat.

El vídeo repassa els drets de les persones propietàries (vendre, llogar, hipotecar, fer reformes, etc.), així com les seves obligacions: mantenir l’habitatge, no alterar elements comuns sense permís, respectar la convivència i respondre pels danys causats per familiars o visitants. També s’aborda la normativa relativa a les obres dins del pis, la prohibició de modificacions que afectin façanes o elements comuns, i la regulació específica de la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics. Finalment, s’explica el mecanisme legal de l’acció de cessació, que permet a la comunitat actuar judicialment contra activitats que perjudiquen la convivència.

En aquesta tercera càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado aprofundeix en el paper dels elements comuns, aquells espais i estructures imprescindibles per a l’existència i convivència dins d’un edifici. Es distingeixen els elements essencials (fonaments, façanes, cobertes, escales, passadissos…) dels elements per destinació (ascensors, porteries, serveis afegits), i s’explica per què són indivisibles, irrenunciables i inseparables dels elements privatius.

El vídeo també tracta conceptes clau com la desafectació i la desvinculació, els elements comuns d’ús exclusiu (com terrasses o patis), i els drets i obligacions que se’n deriven per a la comunitat i les persones propietàries. Pindado repassa la casuística més habitual: des de la instal·lació d’ascensors en edificis antics fins al manteniment de canalitzacions, façanes o serveis de telecomunicacions, sense oblidar la regulació de les obres i modificacions no autoritzades. Una guia pràctica per entendre com funcionen i es gestionen els espais compartits que garanteixen la vida col·lectiva en una comunitat de veïns.

En aquesta quarta càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado analitza els drets i obligacions que deriven de la coproprietat dels elements comuns. Les persones propietàries tenen dret a utilitzar aquests espais segons la seva naturalesa (escales, ascensors, instal·lacions…), a proposar innovacions i millores, i fins i tot a impulsar noves instal·lacions o serveis, sempre respectant els límits establerts per la llei i els acords de la comunitat.

La sessió també detalla les obligacions fonamentals: conservar adequadament l’element privatiu per evitar perjudicis al conjunt, permetre l’accés per a reparacions o instal·lacions necessàries, comunicar correctament el domicili a efectes de notificacions i informar de la transmissió de la propietat per evitar responsabilitats solidàries. Es dedica un espai específic a l’obligació de contribuir a les despeses comunes i al fons de reserva, explicant la diferència entre coeficient de propietat i coeficient de despeses, així com la jurisprudència que permet modificar criteris de repartiment amb majories qualificades. Finalment, s’introdueix el concepte de quotes especials, que permet ajustar el repartiment quan alguns propietaris fan un ús intensiu de serveis com l’ascensor.

En aquesta cinquena càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado exposa les principals obligacions legals que han d’assumir les comunitats per garantir el bon funcionament i la seguretat dels edificis. Una de les més importants és la constitució del fons de reserva, equivalent al 5% del pressupost anual, destinat a cobrir despeses imprevistes, urgents o obres extraordinàries.

També s’aborda la normativa sobre accessibilitat, que obliga a eliminar barreres arquitectòniques i que pot arribar a contemplar expropiacions si la comunitat s’hi nega, amb sancions de fins a 300.000 €. Pindado explica igualment les responsabilitats de la comunitat com a contractadora de serveis, que inclou el compliment de la legislació en prevenció de riscos laborals. Altres obligacions destacades són la certificació energètica de l’edifici, necessària per accedir a subvencions i amb validesa limitada, i la inspecció tècnica dels edificis (ITE), obligatòria a partir dels 45 anys de construcció. Finalment, es presenta el llibre de l’edifici, una eina de registre i seguiment indispensable per a un manteniment responsable i transparent.

En aquesta sisena càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado explica com s’organitza una comunitat perquè el seu funcionament sigui clar i efectiu. El punt de partida és el títol constitutiu, que dóna origen a la comunitat, i a partir d’aquí es poden aprovar uns estatuts —no obligatoris però recomanables— que regulin qüestions bàsiques com l’ús dels elements privatius i comuns, la distribució de despeses i ingressos o l’estructura dels òrgans de govern. A diferència dels estatuts, el reglament de règim interior regula aspectes més quotidians de la convivència (ús de serveis, horaris, neteja, animals, calefacció, etc.) i pot aprovar-se per majoria simple, tot i que només és exigible si ha estat notificat a les persones propietàries.

La sessió també introdueix els òrgans de govern de la comunitat. La junta de propietaris, equivalent a una assemblea, és l’espai de decisió col·lectiva i només hi poden participar els titulars, que poden delegar la seva representació. Al costat de la junta, hi ha els càrrecs individuals: presidència, vicepresidència, secretaria i administració, que garanteixen el dia a dia de la comunitat. Pindado explica les seves funcions, com es poden acumular i quins límits tenen, incloent la impossibilitat de percebre remuneració, excepte pel reemborsament de despeses derivades de la seva tasca.

En aquesta setena càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado explica amb detall el paper de la junta de propietaris, l’òrgan col·lectiu i màxim de decisió de la comunitat. La junta pot ser ordinària —convocada anualment per aprovar pressupostos, comptes i càrrecs— o extraordinària, quan cal tractar assumptes urgents o rellevants.

El vídeo descriu les seves funcions principals: nomenar i cessar càrrecs, aprovar estatuts i reglaments de règim interior, aprovar pressupostos i quotes, decidir reparacions ordinàries i extraordinàries, modificar criteris de repartiment de despeses i, fins i tot, acordar l’extinció del règim de propietat horitzontal. També s’explica qui pot convocar una junta (principalment la presidència, però també la vicepresidència o un quart dels propietaris), els requisits formals de la convocatòria (ordre del dia, termini de notificació, identificació de morosos respectant la protecció de dades) i els mecanismes de participació i representació.

Pindado subratlla que la junta és vàlida sigui quin sigui el nombre d’assistents i que només es poden prendre acords sobre els punts inclosos a l’ordre del dia. Finalment, s’exposa el dret d’oposició de les persones absents, que poden impugnar els acords en el termini d’un mes des de la seva notificació.

En aquesta vuitena càpsula de la formació sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado dedica una sessió específica a explicar les majories necessàries per prendre acords a la junta de propietaris. Tot i que pot semblar un aspecte tècnic, és fonamental per entendre la validesa dels acords i la manera com es governa la comunitat.

S’expliquen els tres tipus de majories: simple (més vots a favor que en contra, tant en persones com en coeficients), que permet decisions sobre accessibilitat, eficiència energètica, instal·lació d’ascensors o millores bàsiques; qualificada (4/5 parts de propietaris i quotes), necessària per a modificacions importants com desafectacions, innovacions físiques o quotes especials; i unanimitat, imprescindible per a canvis en les quotes de participació, desvinculacions, sobreelevacions o l’extinció del règim.

El vídeo també destaca excepcions rellevants, com la supressió obligatòria de barreres arquitectòniques i les instal·lacions d’energies renovables, i explica com es considera assolida una majoria quan les persones absents no s’oposen en el termini d’un mes. Finalment, es repassen els requisits de l’acta de la junta, que garanteix la transparència i validesa de les decisions i ha de conservar-se durant 30 anys.

En aquesta novena càpsula de la sèrie sobre el Funcionament de les Comunitats de Propietaris/es, Fernando Pindado explica les funcions, drets i obligacions dels càrrecs personals de la comunitat, que complementen la junta com a òrgan col·lectiu de decisió. Aquests càrrecs són essencials per al dia a dia de la comunitat i comporten tant responsabilitats legals com compromisos pràctics.

La presidència (i vicepresidència, quan n’hi ha) és l’òrgan representatiu i executiu: actua davant notari, als jutjats i en la gestió ordinària, vetlla pel compliment dels acords i té responsabilitat civil i penal en cas de mala gestió. La secretaria s’encarrega de la documentació: signar convocatòries, redactar i custodiar els llibres d’actes, emetre certificats de deute i gestionar notificacions. L’administració (que sovint coincideix amb la secretaria o es delega a professionals externs) vetlla pel manteniment de l’edifici, prepara comptes i pressupostos, executa els acords i gestiona cobraments i pagaments.

El vídeo destaca també aspectes clau com l’obligatorietat d’acceptar els càrrecs, les causes justificades per excusar-se, la prohibició de discriminació en l’elecció i la gratuïtat dels càrrecs (tot i el dret al reemborsament de despeses). Un recorregut imprescindible per entendre com s’articula la responsabilitat dins les comunitats de propietaris/es.

En aquesta darrera càpsula del curs sobre comunitats de propietaris, Fernando Pindado aborda un dels temes que més conflictes genera: els impagaments de quotes i la gestió dels deutes comunitaris. Explica quins deutes es poden reclamar i fins a quin termini (fons de reserva, despeses ordinàries i extraordinàries, amb un límit de quatre anys), així com les garanties que els fan exigibles: l’“afectació real” del pis o local i la prelació respecte a altres crèdits, fins i tot per davant de la hipoteca. També detalla el procediment monitori, un mecanisme judicial àgil per reclamar aquests deutes, amb terminis clars, execució d’embargaments i atribució de costes al deutor en cas de sentència desfavorable.

A la segona part, introdueix el concepte de propietat horitzontal complexa, que apareix quan un mateix edifici es divideix en subcomunitats (per escales, pàrquings o accessos independents) però comparteix estructura o elements comuns. La seva constitució requereix unanimitat i inscripció registral, i sol comportar reptes de gestió i coordinació. Finalment, Pindado conclou destacant la importància del bon funcionament de les comunitats per a la convivència als barris i alerta de les dificultats que pateix la joventut, sovint arrendatària sense veu a les juntes.